Бруталният срив на ипотечния пазар и сделките с имоти в България през второто тримесечие на годината вещае Апокалипсис в строителството и търговията с имоти!

Пазарът на имоти в България се стрина тотално през второто тримесечие на 2020 г.!

Новите данни на Агенцията по вписванията за второто тримесечие на 2020 г. носят кошмарна информация за брокери и строители на имоти в страната!

Видно от стойностите, представени в графиката по-горе, през второто тримесечие на 2020 г. у нас са извършени само 46 946 сделки с имоти спрямо цели 74 505 броя сделки за същото тримесечие през 2019 г.

Това положение говори за истинско бедствие на пазара на имоти, защото означава реално спад за изследваното тримесечие с почти -37% спрямо същия период от предходната година!

За тежестта на срива на пазара на имоти в страната може да съдим и по данните, които ни предоставя долната графика:

Динамика на развитие на сделките с имоти в България по тримесечия 2017-2020
Динамика на развитие на сделките с имоти в България по тримесечия 2017-2020

Ако обърнете внимание на времевата линия на изменение на динамиката на сделките с имоти в България за периода 2017-2020 г., ясно ще видите, че в нито едно второ тримесечие през целия изследван период няма такова брутално отклонение от броя на осъществените сделки с имоти, както през второто тримесечие на 2020 г.

Нещо повече дори, на практика новите данни за второто тримесечие на 2020 г. са най-ниските като стойност от началото на периода 2017 г.!

Реално – през второто тримесечие на 2020 г. сделките с имоти са с близо -5.5% по-малко, отколкото е била най-ниската им стойност до момента през зимата на 2017 г.

Пазарът на имоти през второто тримесечие на 2020 г. не само нарушава установената сезонна тенденция в продажбите на имоти през последните години, но той на практика е по-влошен от най-слабите зимни продажби от четири години насам.

Наред с ипотечните сделки се сриват вече и чистите сделки с имоти!

През предходните няколко тримесечия наблюдавахме сравнително по-плавен спад в стойностите на сделките с имоти, но второто тримесечие на 2020 г. промени всичко – налице е брутален срив не само на ипотечните сделки с имоти, но вече и на чистите покупко-продажби с готови пари на купувача!

Видно от фигурата в началото на анализа, за второто тримесечие на 2020 г. с готови пари са купени само 37 930 имота в страната срещу 62 503 сделки само година по-рано по същото време!

Това реално е брутален спад от близо -40%!

За сведение – през първото тримесечие на 2020 г. този спад е едва около 5.8%! Това е почти 7 пъти по-голям спад в обема на чистите продажби на имоти само за няколко месеца!

При ипотечните сделки нещата седят още по-драматично! Спадът през второто тримесечие на 2020 г. спрямо същото тримесечие на 2019 г. почти доближава спад от цели -48%!

На практика през второто тримесечие на 2020 г. са сключени два пъти по-малко ипотеки, отколкото по същото време през изминалата 2019 г.

При положение, че сериозните икономисти считат за сериозен трус спад от -3%, то стойности, като горните, вещаят направо истински Апокалипсис за пазара на имоти в страната и ипотечния пазар!

А сега – накъде?

Прогнозата ми за срив на имотния пазар, дадена още преди 2 г. най-сетне се сбъдна, макар и с малко по-бавни темпове от очакваното!

Още с първите колебания в ръста на продажбите на имоти в края на 2018 г. бях наясно, че нещата не отиват на добре с този пазар и това си има своето логично обяснение:

  • първо, икономическият растеж в България е управленска фикция на оранжевото правителство – ние нямаме индустрия – БВП у нас расте на база на сезонни отрасли, като туризъм и земеделие, зависим от времето и прищевките на туристите, отделно 2 млрд. евро годишно се внасят от прогонените от България с икономическа мизерия емигранти – това са лостовете за „помпане“ на БВП в страната – икономиката ни е меко казано смешна и не може да бъде никаква основа за продължително стимулиране на търсенето на имоти;
  • второ, разходите на домакинствата се покачват значително по-бързо отколкото техните доходи, инфлацията на практика изяжда постоянно темпа на ръст на доходите на населението у нас и затова голяма вина имат държавните регулаторни органи на монополите и олигополите, действащи безогледно и настървено в страната – така много домакинства вече не могат да си позволят ефективни спестявания и възможност да плащат ипотечни кредити;
  • третодори уникално ниските лихви за българския ипотечен пазар в последните 30 г. на прехода не могат да доведат до стимулиране на нов интерес сред българските купувачи на имоти – те просто не могат да си позволят да плащат повече ипотеки;
  • четвърто, бруталната емиграция в България извежда постоянно трудовоспособно население зад граница – дори и някои от тях да инвестират впоследствие в имот в България – масово българските емигранти гледат да се устройват по място в чужбина – няма човешки потенциал, който до движи напред пазара на имоти – отделно в двата пика на имотния пазар в последните 20 г. много семейства и представители на бизнеса закупиха имоти, от които имат нужда, тъй че пазарът на имоти се ограничава вече и по естествен път, поради липса на пазарен потенциал в търсенето;
  • пето, милиарди се наляха в строителния бизнес от сивата икономика – строителството на имоти у нас на практика е най-голямата перачница на пари в страната, но интензивното инвестиране на средства в строителството доведе само до увеличаване на цените на строителните ресурси, в т.ч. и на човешкия труд, а оттам и до съответното завишаване на разходите за строителите и търсенето на по-висока ценадвуцифрените ръстове на цените на имоти в страната през последните две години са именно един от главните убийци на пазарното търсене в този сектор;
  • шесто, брокерска спекула – няма какво да се заблуждаваме – брокерите доубиха пазара със спекулирането в цените на пазарните имоти – сега, когато е налице този драматичен спад в пазара на имоти, те нямат алтернатива с какво да отговорят – или ще се спасяват поотделно или ще напускат безславно иначе апетитния пазар.

Естествено своята тежка дума за настоящето състояние на нещата с пазара на имоти у нас каза и Коронавируса. Въвеждането на извънредно положение през второто тримесечие на 2020 г. е безспорно ключов фактор за бруталния спад.

Въпреки това – трябва да сте наясно, че очертани тенденции за срив на пазара на имоти в страната има поне от 2 г. насам, тъй че Коронавируса просто забърза нещата!

Ето защо от много важно значение ще бъде изследването на пазарните тенденции и през третото тримесечие на 2020 г. – така ще може да се проследи тенденцията в спада на пазара и да се отрази точното въздействие на Коронавируса върху него!

Какво можем да очакваме за в бъдеще от пазара на имоти и ипотечния пазар?! Ето моите прогнози за Вас:

  • аз не съм оптимист за пазара на имоти – дори и да има някакво възстановяване през третото тримесечие на 2020 г. – то със сигурност данните за строителството и търговията на имоти ще бъдат пак в червената зона на ръста, но е възможно той да бъде занижен спрямо тези брутални спадове, които наблюдаваме през изминалото второ тримесечие на годината;
  • търсенето на имоти ще продължи да спада и като чисти сделки и като ипотечни сделки;
  • в сектора на строителството ще продължат да строят само онези компании, които имат сериозни парични резерви и тези, които разполагат с огромен капиталов ресурс от сивия сектор, т.е. такива строителни компании, на които особено не им пука от свиването на пазарните продажби, тъй като се чувстват финансово обезпечени в кризата;
  • резкият спад в ипотечните сделки ще принуди търговските банки най-късно в началото на следващата година да предприемат мерки за обратно плавно вдигане на лихвите по ипотечните кредити;
  • горното вече ще означава тотален блокаж на ипотечния пазар и пазара на имоти, но и нещо по-страшно – ще бъде ключов сигнал за нова брутална икономическа криза в България.

Най-уязвими от новата ипотечна криза и срив на имотния пазар ще бъдат гражданите с ипотечни кредити – отново ще бъде налице масова вълна от просрочия и изземване на имоти.

Задаващият се имотен Апокалипсис ще удари изключително сериозно строителния бизнес, в т.ч. и обслужващата го ресурсна индустрия, както и търговците на имоти.

Брокери и строители могат да излеят по един сребърен куршум за новата криза и да си баят за уроки, но и това няма да спаси болшинството от тях от тежката депресия, която се задава!

Единствен шанс за някакво по-меко развитие на ситуацията с имотния пазар е завръщането на български емигранти от чужбина вследствие на Коронавируса и настъпващата глобална икономическа депресия.

Евентуално те могат да бъдат източници на ръст в търсенето на имоти, но не бива да се забравя, че и те все пак ще управляват вече ограничени домакински бюджети в условия на криза, както и че много от тях ги чакат наготово опразнените от тях преди емигрантството жилища!

Спасение отникъде дебне пазара на имоти у нас и е време вече това положение да се приема по-философски – скоро нищо няма да се оправи!

Не вярвайте особено на анализаторите, които Ви вещаят обратно възстановяване на пазара на имоти – леят вода в спукана стомна! Това няма да се случи поне в следващите 10 г. най-малко!