Измамата, наречена „ипотечен кредит“!

Що е ипотечен кредит!

По своя характер „ипотечният кредит“ може да се разглежда като паричен заем, който една финансова институция (най-често банка) отпуска на физическо или юридическо лице с цел покупка на жилище или бизнес имот!

Ипотечният кредит има следните основни параметри:

  • размер, познат още под наименованието „главница“;
  • цена на кредита под формата на дължима лихва, най-често плащана месечно;
  • такси – те могат да бъдат свързани с разглеждането, отпускането и управлението на кредита;
  • годишен процент на разходите – включва всички разходи, направени за кредита в процентно съотношение към неговата главница на годишна база;
  • вноска – това е сумата, която внася задълженото по кредита лице всеки месец, включва част от главницата и дължимите месечни такси и лихва, изчислени по съответния погасителен план на кредита;
  • срок на кредита – това е времето, за което следва да бъде изплатено задължението към банката;
  • обезпечение – ипотека на недвижим имот на кредитополучателя.

В идеалния случай кредитополучателят изплаща ипотечния кредит в уговорения срок, след което банката освобождава имота от ипотеката и взаимоотношенията между двете страни по кредитната сделка се прекратяват!

В случай, че кредитополучателят не може да изплати кредита – банката съответно отнема имота, който е заложен от него, така се реализира интереса ѝ да върне отпуснатите като заем средства!

Защо хората пристъпват към ползване на „ипотечен кредит“?

Отговорът на този въпрос не е еднозначен! Обикновените хора, много от които имат нужда от собствено жизнено пространство, отчаяно търсят начин да се сдобият с нов имот и това им желание ги праща директно в ръцете на банките!

Много бизнесмени се намират в сходно положение, те търсят капитали, за да развиват своя бизнес, имат идеи и желание да го правят, но нямат пари – ето още едни готови абонати за ипотечните кредити на банката!

Тук не бива да пропускаме и хората, които са подмамени от „златния шанс“, който им предлагат търговските банки с ниските лихви по техните ипотечни кредити!

Всичко с ипотечните кредити обаче е една илюзия!

Илюзия е, че ипотечните кредити могат да бъдат удобство за покупка на така желания апартамент или за нова инвестиция в разширяване на бизнеса!

Трябва да сте наясно, че още от момента, в който сложите своя подпис под договора за кредит – шансовете Ви да го платите някога във времето стават изключително малки!

Много малко са късметлиите, които успяват да платят ипотечни кредити със срок по-голям от 10 г. и трябва да знаете, че цената на този успех за тях им е скъсила живота с още толкова години!

Защо ипотечният кредит е една голяма измама!

Ипотечният кредит не е направен за улеснение на хората, които желаят да ползват чужди капитали, за да добият свой дом или да разширят бизнеса си!

Той е единствено инструмент за обогатяване на банките – за Вас той не носи никакви или почти никакви ползи!

Основните заблуди, които са свързани с ипотечното кредитиране са:

  • ипотечният кредит е евтин източник на капитал за покупка на жилище;
  • няма проблем да платите своя дом за 30 г.;
  • банката е в услуга на кредитополучателя и му мисли доброто;
  • много по-добре е да плащам собствен дом, отколкото да живея под наем.

В следващите редове ще се опитам да представя накратко, защо горните заблуди вкарват много хора в капана на ипотечното кредитиране.

Не, ипотечният кредит не е евтин вариант да купите своето жилище!

Финансовите експерти постоянно обясняват, че кредитът е най-евтиният вариант за набавяне на капитали, тъй като лихвените равнища на банките са по-ниски от цената на собствения капитал!

Това твърдение има своята логика, но само, ако вложеният от вас капитал носи доходи, а очевидно имотите се купуват приоритетно с цел лично ползване!

По правило тези, които инвестират в имоти имат готови пари за тази цел и търсят веднага облага от получаването на наем!

На практика горното твърдение може да бъде демонстрирано по следния начин – банката Ви предлага лихва от 3% за Вашия мечтан имот, ако вие обаче искате да инвестирате собствени пари в него – ще искате поне 10% норма на печалбата от даването му под наем!

С други думи казано – излиза, че банката Ви предлага капитал с цели 7% по-ниска цена на капитала, отколкото Вие бихте искали като възвръщаемост от своите собствени средства.

Това обаче е една фикция – ипотечният кредит за 20-30 г. със сигурност ще оскъпи закупения имот със стойност минимум между 100-150% от текущата му пазарна стойност!

На финала ще придобиете имот, който струва 2-3 пъти по-скъпо от това, което е струвал към момента на неговото придобиване, а вече ще са минали 20-30 г. амортизация на сградата!

Всяка амортизация на сградата, освен при добра поддръжка, намалява по правило стойността на имота, тъй че ще сте в загуба и от амортизирането на имота във времето!

И още нещо важно по тази заблуда за ипотечните кредити – никой не Ви гарантира, че лихвите по кредитите ще бъдат постоянно ниски!

Те по правило са плаващи и в относително по-дългосрочни интервали от време нарастват или намаляват в зависимост от етапа на икономическия цикъл, през който минава икономиката на страната!

Има голям проблем да платите своя ипотечен кредит за срокове по-големи от 10 г.

При инвестициите в реални активи, каквито представляват имотите, съществува едно основно правило – колкото по-дълъг е периода на изплащане на инвестицията, толкова по-голям е рискът от загуба за инвеститорите!

Вие сте точно инвеститори във вашия имот, придобит с ипотечен кредит, независимо, че ще го ползвате за собствени нужди! Неговата цена е алтернативната цена на наема, който ще плащате за друг имот, в който да живеете!

Ето защо, като инвеститорите трябва да сте наясно, че колкото по-дълъг е срокът на изплащане на ипотечния кредит – толкова по-малки са шансовете да го платите!

Банковият свят е жесток – той не прощава на малките инвеститори, каквито са хората, плащащи ипотеки за своя дом цял живот, или малките и средни предприемачи – заложили всичко в своя бизнес!

Целта на банките е да приберат Вашия ипотекиран имот рано или късно!

Техните експерти много добре знаят, че през 10 г. се реализира един цикъл на глобална рецесия, който води до рязко влошаване на икономическите условия в международната и националните икономики!

Глобализирането на икономическите процеси направи масово индустриалните държави като „скачени съдове“ – на една икономиката да се срине и след нея потоп и за останалите!

Примери за подобни кризи имаме вече доста! Достатъчно е да си спомним за кризата от 2008-2012 г., за да сме наясно за какво става въпрос!

И така, на всеки 10-12 г. реално настъпва нов икономически крах, който праща хиляди длъжници по ипотечни кредити на банките в зоната на неплатежоспособността!

Намаляването на работните заплати, загубата на работа и липсата на спестявания, съчетани с рязкото вдигане на лихвите от страна на банките по дължимите кредити, водят директно до изпадане в неплатежоспособност на кредиторите и до загуба на техните домове и бизнес!

Представете си сега, че имате ипотечен кредит за имот, който ще изплащате 20 г. Това означава, че ще минете поне през две глобални кризи, а могат да бъдат и три – зависи как е разположен кредита във времето!

Всичко това намалява сериозно шансовете Ви да си върнете заема – банките го знаят, но хората не го знаят!

Ще дам един много интересен пример по този въпрос! Още в средата на 2018 г. стана ясно, че Федералният резерв на САЩ ще вдига лихвените равнища!

Предвид, че световната банкова система се равнява по долара, експерти още тогава посочиха, че още през следващата 2019 г. лихвите по кредитите ще тръгнат нагоре!

Какво направиха обаче българските банки?! В момента, в който излезе тази информация лихвите по кредитите тръгнаха още рязко надолу!

Защо банките в една такава ясно очертана тенденция на вдигане на лихвените равнища по кредитите в близко бъдеще реагират неадекватно, като ги свалят надолу?!

Отговорът е прост – да пласират максимално своите свободни капитали в ипотечни кредити, за които после ще изпият и последната капка кръв на българските кредитополучатели!

Така работи банковата система – тя не ви дава „лек“ за вашите проблеми, а отровен дълг, който ще Ви отнеме всичко – до последната стотинка!

Да даваш евтини кредити на хора, като знаеш, че те ще поскъпнат в бъдеще, е най-малкото неморално и безсъвестно отношение към към всички българи – потребители на ипотечни кредити!

Банките не ви мислят доброто – те искат парите и имотите Ви, ще вземат на драго сърце дори Вашата душа!

Банките не са приятелски настроени партньори за потребителите на ипотечни кредити! Те са наясно, че болшинството от кредитополучателите няма да могат да платят своите имоти в дългосрочен план!

В България специално банките действат като хищници! Знам случай, когато за ипотечен кредит за закупуване на жилище, което е на стойност около 90 000 евро, банката задължава кредитополучателя да заложи целия четиристаен апартамент, двата гаража към него, заедно с голям парцел в престижен курорт!

Говорим за обезпечение в порядъка на поне 170 000 евро, т.е. значително по-голямо от текущата пазарна цена на имота – почти двойно!

Една неплатена вноска и банката е готова да отнеме имота! Не се заблуждавайте – банките не желаят Вие да си платите ипотеката!

При всеки кредит те задължават кредитополучателя да подписва запис на заповед – подпишете ли веднъж този документ – техни сте завинаги! 

Записът на заповед дава право на търговската банка да изисква по всяко едно време от Вас изплащането на пълната остатъчна стойност на кредита! 

Естествено Вие не можете да платите наведнъж тази стойност и губите своя имот! Не са един или два подобни случаи, дори с напълно платежоспособни платци – без едно закъснение на вноската!

Хареса ли банката имота, реши ли, че го иска – тя ще го вземе без проблеми от Вас и Вие не можете да и попречите! Да не говорим, че можете да останете и длъжник на още дължима част от кредита!

Защо банката иска Вашия имот?! Схемата на банките е проста. Те са добре осведомени за настъпването на глобалните кризи! В период на криза цените на имотите падат и кредитополучателите не могат да продадат изгодно имота като крайна мярка за изплащане на кредита и възвръщане на техните частични инвестиции!

Така на практика банките взимат имоти, които се пускат на търгове, на които никога не им се дава реалната цена!  Често дори тези търгове умишлено се блокират, за да пада цената на имота на следващата продан!

Така банката с поставени лица в лицето на имотни агенции, брокери или вътрешни служители придобива желания имот на твърде ниска цена – може дори двойно по-ниска от неговата покупна цена!

В същото време тези имоти са отремонтирани и кредитополучателите са вложили средства и усилия в тяхното подобряване, т.е. банките взимат имоти с добавена стойност от ремонти и обзавеждане!

Отделно, кредитополучателите не получават нищо от продажбата, тъй като реално не само не могат да си върнат кредита, поради по-високата покупна цена на имота, но могат да останат и длъжници по разликата между нея и продажната тръжна цена на имота!

Горното означава и още нещо – те губят своя първоначален дял в средствата за покупка на имота, който банките обикновено изискват да е между 10% и 30%.

Сега става ли Ви ясно защо банките искат Вие никога да не платите Вашия имот?!

На практика банката в условия на криза придобива без пари имота, усвоява директно между 10%-30% от него като инвестиция на длъжника, още поне 10% от ремонти и обзавеждане, и често – поне още 20-30% като допълнително дължими от кредитополучателя вноски по имота!

После, при възстановяването на имотния пазар, банките оттъргуват имотите на реалната им цена и излизат с печалби от тях между 30% и 50%!

Те могат да си позволят да изчакат вдигането на цените, дори манипулират този процес, тъй като имат собствени дъщерни дружества за търговия с недвижими имоти или сателитни такива, които упражняват ефективен натиск върху вдигане на цените на имотния пазар!

Трябва да сте наясно, че за един дълъг период от време след пика на кризите банките са най-големите брокерски агенции за имоти!

Това е организирана схема за отнемане на Вашия имот, парите Ви, и Вашия живот от банката – помислете пак, преди да поискате ипотечен кредит!

Не винаги е по-добре да теглите ипотечен кредит за имот, ако можете да ползвате изгодно такъв под наем!

Като последно, ще обърна внимание и на тази широко пропагандирана в рекламите на банките заблуда! 

Съществува едно много важно правило, което Вие в ролята на инвеститори трябва да знаете при тегленето на кредити за жилищен или бизнес имот!

Никога не теглете ипотечен кредит, който е по-скъп от Вашия текущ наем! Стойността на вноската по ипотечния кредит трябва да бъде винаги по-малка или равна на текущия Ви наем!

Ако плащате наем за едностаен апартамент в размер на 500 лв. и решите да теглите кредит за собствено жилище, който има вноска 600 лв. То ефектите за Вашите финанси ще бъдат основно три: 

  • първо, ще натоварите с допълнителни 100 лв. вашия текущ бюджет;
  • второ, ще изгубите тези 100 лв. като възможни спестявания, които в даден момент можете да инвестирате в собствено жилище, без нужда от ипотечен кредит;
  • трето, при евентуална икономическа криза – наемите ще паднат задължително надолу, но не и цената на кредита – тя ще се повиши, заради вдигането на лихвите от банките с обяснението за нарастналия риск от кризата.

Правилният подход в случая е да пристъпвате към ипотечно кредитиране, само когато вноската по кредита е по-ниска от плащания от Вас наем! 

Тогава ще имате изгода да го правите, защото ще спестявате до някакъв момент част от разходите си за наем!

Няколко важни съвета за хората, които желаят да теглят „ипотечни кредити“!

И все пак, ако наистина сте решили да придобиете имот с ипотечен кредит – запознайте се с долните препоръки – те могат да Ви предпазят от много неприятности:

  • първо, теглете ипотечни кредити веднага след края икономическа криза, независимо, че  лихвите са по-високи още – впоследствие ще ги предоговаряте с банката като тръгнат надолу с възстановяването на икономиката;
  • второ, теглете ипотечните кредити за възможно къси срокове – банките рядко отпускат обаче ипотечни кредити със срок под 15 г. – те са наясно, че все една икономическа криза ще Ви споходи през този период;
  • трето, възползвайте се от кредити с възможно по-дълъг фиксиран период за размера на лихвата, ако има рязък икономически трус в местната икономика – това все пак е някаква защита за Вас от рязко покачване на стойността на вноската по кредита;
  • четвърто, спазвайте правилото вноската по ипотечния кредит да е по-малка или равна на наема на аналогичен имот, който можете да наемете;
  • пето, ако имате възможност – спестявайте насрещно на кредита от банката и погасявайте предсрочно – така ще намалите лихвения дълг и времето за изплащане на кредита;
  • шесто, не се изхвърляйте на големи и скъпи имоти – изплати за няколко години гарсониера, изчакай удобен момент – продай и купи двустаен – действай последователно, при минимален риск за загуба на ипотекираното жилище.

И все пак, ако не сте в крайна нужда, не теглете ипотечни кредити – те са измамна илюзия, която ще преобърне живота Ви!