Нереалният имотен пазар в България вече „галопира“ към нова криза!

Нещата с българския имотен пазар не вървят добре!

Като оставим настрана първия сериозен сигнал за настъпване на нова криза на имотния пазар у нас, а именно резкия спад в ръста на продадените имоти през 2018 г., оказва се, че има още няколко интересни симптома за проблемите, които започва да изпитва този икономически сектор в страната.

Първият от тях е опита на брокерите да поддържат изкуствено цените на имотите посредством завишавания и манипулации, вторият е достигането на безпрецедентно ниски лихви по ипотечното кредитиране, третият е свързан с нарастването на предлагането – продавачите се стремят да продадат изгодно своите имоти, но така пренасищат пазара, и четвъртият – търсенето на алтернативни варианти за стимулирането на търсенето и предлагането от брокерите.

Безумното ценообразуване на пазара в момента не съответства на реалността!

Моментът, който наблюдавате сега на българския имотен пазар е уникален – той се намира точно в пика преди тоталното му сриване. До края на годината или в началото на 2020 г. това вече ще бъде факт и нищо не може да спре тази негативна прогноза!

За това голяма отговорност имат самите брокери и тя се крие в това, че те на практика не създават пазар, в който да разчитат на регулярните продажби на имоти, а „яхват метлата“ на пазарния подем, за да трупат по-високи печалби от завишените цени на имотите в пика на пазара.

Това обаче удря самите тях, когато настъпи момента на рецесията! Дори големи брокерски къщи може да не оцелеят от следващата имотна и икономическа криза, която се задава у нас съвсем скоро!

Умните търговци на имоти се съобразяват с възможностите и доходите на местното население за покупка на имот, но не и българските брокери на имоти!

Едва ли някои от тях се е запитвал как може едно средностатистическо семейство да изплати имот със средна работна заплата от 1100 лв., когато една обикновена гарсониера с горе долу прилично обзавеждане в приличен квартал в София не пада под 130 000 лв., а това е само цената на продавача, ако трябва да добавим и лихвите на банката по ползван ипотечен кредит – нещата стават страшни?!

Ето защо, когато удари поредната криза имотния пазар у нас – сред първите безработни на трудовата борса застават именно имотните брокери, защото те няма просто от какво да се издържат на един тотално блокирал пазар!

Те едва ли осъзнават какво си причиняват с раздуването на „имотния балон“ по експлоатационния начин, по който манипулират и раздуват пазарните цени, но това е техен проблем – все пак винаги могат да се преквалифицират в нещо друго.

Нека обаче да се върнем към настоящия момент и безумието на брокерското ценообразуване. Напоследък преглеждам постоянно водещите сайтове за имотни обяви и установих един сериозен опит за манипулиране на цените.

На първо място, първоначалната цена на една голяма част от имотите е безумно фиксирана на стойност, която впоследствие се намалява наполовина и дори повече, при положение, че „ужким“ пазарът е все още стабилен.

На практика това е уникално постижение на българския брокерски манталитет – да продаваш нещо на двойна цена, за което в пика на пазара не можеш да му вземеш и половината – е никъде го няма това по света!

И го няма по простата причина, че хората в нормалните държави искат да продават, а не да извличат печалби от единични удари на пазара!

Мен обаче ме интересува повече това, което се вижда като ценообразуване в последните няколко месеца, а то вече подсказва за наличието на проблем с търсенето на имотния пазар.

Говорим за опит за манипулиране на пазарните цени от брокерите у нас. Те намаляват цената на имота, после рязко я вдигат, пак вдигат, пак намаляват и така през месец-два!

Това е политика, която очевидно преследва един път опит да създадат впечатление, че едва ли не имота е много търсен и му вдигат цената собствениците и втори път – опит да раздвижват пазара изкуствено с насаждане на страх за ново увеличение на цените на имотите.

Голямата недомислица на подобно поведение е, че очевидно е, че на тази фаза на вече реален спад на продажбите на пазара – да се вдигат цените на имотите е пълна глупост.

Горното е основно правило за равновесието между търсене и предлагане на един пазар – когато търсенето тръгне надолу, то изменя надолу и текущата пазарна цена – обратното няма как да стане!

Както и да го мъчат, както и да го сучат брокерите този пазар – той ще удари дъното и те не могат да направят нищо по въпроса, защото пазарните закони са по-силни пазарни регулатори от тях!

Банките също имат своя принос за задаващата се имотна криза у нас!

Другият важен фактор за срива на пазара на имоти е определено неконтролираната кредитна политика на търговските банки у нас. След кризата от 2008-2012 г. българите станаха консервативни и спестяват не малка част от доходите си, което доведе до натрупването на сериозни парични ресурси в нашата банкова система.

Отделно, те нямат особена алтернатива да финансират бизнеса, предвид че той в България е „полумъртъв“ – икономиката на страната е пълна боза, т.е. не могат да се насочат сериозни финансови ресурси и натам, предвид че тук и европейските пари заместват в много отрасли кредитирането от банки.

Ето защо, имотният пазар се оказва идеален за търговските банки – с високите цени на имотите идеално се усвояват наличните парични ресурси в трезорите им и те раздават ли раздават парички за имоти, но дали ще си ги приберат – и те не знаят, но пък раздуват яко „имотния балон“ до последно със своите ипотечни кредити, особено сега – когато се предоставят безпрецедентно ниски за по-новата българска история лихви по ипотечното кредитиране.

Ето защо не може да се хвърля и цялата вина на брокерите – те просто сърфират на вълната на ипотечното кредитиране у нас и карат в насрещното с бясна скорост, но насрещният валяк на имотната криза скоро ще заеме и двете платна на пътя на развитие на ипотечния пазар и сблъсъка ще е челен!

Продавачите на имоти ударно блокират пазара!

Самите продавачи на имоти също дейно участват в блокирането на имотния пазар у нас. В момента са налице пет вида продавачи:

  • строители на нови жилища;
  • такива, които искат да продадат и да вземат парите – те са тези, които са склонни на компромиси и продават;
  • такива с желание да се възползват от високите цени на пазара – те се опитват да извлекат максимална печалба и не бързат да свалят цената на имота;
  • такива, които продават, за да купят друг имот, които са балансирано ориентирани към формирането на цените, като се съобразяват с това, което могат да купят след продажбата на имота;
  • тези, които са прозорливи – бързат да продадат на печалба, преди да се е сринал пазара – те също са склонни на пазарлък.

На практика увеличаването на предлагането на имоти идва от три от горните пет вида групи продавачи, а именно от: строителите на нови жилища, тези със стремеж да извлекат максимални печалби и продавачите, които желаят да продадат на изгода, преди да е заминал пазара.

При нормални условия на развитие на имотния пазар мотивите за продажба отпадат за спекулантите, т.е. пазарът щеше да се развива с по-нормални темпове на растеж, вследствие основно на предлагането на нови жилища от строителите, тези на които им трябват парите и тези, които продават, за да купят друг имот, т.е. от продавачите, които го правят като бизнес или по необходимост.

Сега обаче много хора се стремят да извлекат максимална изгода от имотния пазар, с което реално се предлагат изключително много имоти, което води до насищане на имотния пазар и неговото бавно блокиране.

С излизането на нови имоти на пазара от строители през този година – пазарът допълнително ще продължи да се насища и сам „ще си бие спирачките“ за цените на имотите.

Най-вредни обаче за пазара са продавачите, които искат нереално висока цена за своя имот – те не само безсмислено насищат пазара, защото действат на принципа „ако се продаде – продаде“, но и техните високи цени лъжат останалите продавачи, че и те могат да се облажат от продажбата на имот.

Така на практика се създава продажбена психоза от типа „Защо да продавам по-евтино, като другият е надул цената“?!

Е така е, но на един нормално функциониращ имотен пазар, а на нашия – нещата се крепят само на легенди – купил някои по-скъп имот – айде всички ще се равняваме по него!

Да ама не става – богатите в държавата, които разполагат със средства сами да купят имот, са под 1% от населението, всичко останало разчита на кредити – но те са измамна реалност – малко са късметлиите, които успяват да ги платят докрая!

Алтернативните методи за стимулиране на продажбите на пазара на имоти у нас!

В един пазар, който се намира в пик, на брокерите не им е нужно да прилагат допълнителни насърчителни мерки за стимулиране на продажбите на имоти, но у нас още от миналата година някои водещи брокерски къщи залагат на такива инструменти за подпомагане на своите сделки, които са важен знак, че очевидно нещата с продажбите на имоти вече не вървят добре.

За първи път у нас се появиха фондове за изкупуване на имоти към брокерски къщи. Те естествено са уловка, тъй като купуват само и единствено на силно занижена цена, но пък за сметка на това са добър рекламен трик – отивате за преговори за продажба, а получавате предложение за брокерска услуга.

Отделно в последните месеци се появиха сред брокерските къщи и такива, които правят безплатни експертни оценки на цената на имота, дори безплатна продажба на имот.

Естествено това са пак рекламни трикове, които целят привличането на продавачи на имоти, но по-важното е, че са крайни, защото никой не би предложил подобно нещо, ако не усеща сериозен спад в продажбите си.

Ето защо трябва да отбележим, че в момента, в който брокерите масово се насочват към алтернативни методи за стимулиране на продажбите на имоти у нас, трябва ясно да ни „светне лампата“, че с пазара на имоти нещата не седят добре – нещата „отиват на кино“, ама не на комедия, а на трилър.

Интересни предложения към темата прочети тук:

Завръща ли се страхът на строителите от нова имотна криза?!

Измамата, наречена „ипотечен кредит“!

Икономически растеж в България – не сте познали!