Продажбите на пазара на имоти намаляват, а цените седят все още високи! Какви са причините!?

Налице е вече явно свиване на продажбите на имоти в страната, но цените все още са високи!

В предходния ми анализ на пазара на имоти в страната (Нов брутален срив на ипотечния пазар бута пазара на имоти в България към нова криза!), се очертават следните няколко важни тенденции, а именно:

  • първо, налице е сериозен пореден срив в продажбите на имоти с ипотеки, този вид продажби са намалели с над 33% на годишна база за второто тримесечие, спрямо същия период от 2018 г., и това е трети поред спад от края на предходната година;
  • второ, налице е също и спад с над 8% на годишна база при общия брой сделки с имоти, който също е трети пореден от края на 2018 г. по тримесечия, основно следствие на горната причина;
  • трето, чистите продажби на имоти, т.е. без ползването на ипотеки, на практика вече нямат потенциал да растат;
  • четвърто, дори и най-ниските в историята на България лихви по ипотечните кредити, след промените от 90-те години, вече не могат да стимулират търсенето на имоти.

На практика вече имаме рецесия на този пазар, защото общото количество продажби на имоти намалява от три тримесечия насам, спрямо съответните тримесечия от предходната година.

В същото време обаче е налице задържане и дори на места увеличаване на цените на имотите.

Очевидно е, че е налице една антипазарна логика на развитие на пазара на имоти в България, при която наблюдаваме един продължителен спад на продажбите, който обаче не води до спад в цената!

На практика е нарушен основният закон на търсенето и предлагането в една пазарна икономика, а именно: пазарната цена да зависи от промените в търсенето и предлагането на съответната стока или услуга.

Защо седят така нещата при пазара на имоти – ще се опитам да разясня в следващите редове за Вас!

Пазарът на имоти у нас на практика е олигополен пазар, затова цените растат напълно неадекватно на спадащото търсене на имоти!

Защо пазарът на имоти е олигополен?! Защото основните продажби на него минават през няколко големи брокерски и строителни компании!

На практика у нас строят вече основно големи строителни фирми, които са съсредоточили сериозна политическа, икономическа и сива сила, за да подсигурят своя бизнес.

Отделно са налице 5-6 големи брокерски компании, които допълнително окрупняват продажбите на пазара и диктуват крайните цени на купувачи и продавачи.

В такъв пазар на практика няма място за случайни участници – малките строители на пазара вече са по-скоро екзотика, отколкото реалност, същото важи и за малките брокерски къщи – те са тези, които се задоволяват с трохите от имотния пазар.

На олигополен пазар обаче няма свободна конкуренция, големите строители и брокери не дават до последно да се издума и дума за сваляне на цени, ще обират каймака докрай!

Налице е свърхликвидност на строители и брокери!

Спадът в търсенето на имоти в страната все още въобще не плаши брокери и строители, защото водещите такива са свръхликвидни, т.е. говорим за много пари, ама много…

Големите строителни фирми в момента разполагат с уникални суми за развитие на строителна дейност.

Те не само имат високи капиталови резерви от поредния пик на пазарните продажби през изминалите три години, но щедро са финансирани от сивия сектор и от банките.

Те са суперликвидни и въобще не се притесняват в момента, тъй като разполагат със средства да издържат поне 2-3 години напред дори без продажби!

Ето защо и не бързат да свалят цените на новото строителство – могат да си позволят лукса да чакат!

При големите брокери положението е сходно, те разполагат със средства и ще се опитат да поддържат цените на пазара максимално високи докато могат, тъй като от това взимат и по-големи комисионни от своите клиенти.

Банките държат лихвите по ипотеките и потребителските кредити все още ниски!

Банките са също едни от виновниците за нереалния пазар на имоти у нас!

Въпреки че вече е налице сериозен спад в сделките с ипотеки – те продължават да предлагат намаляващи лихви по тези кредити за имоти!

Това е обяснимо при банките у нас основно с факта, че и те в момента са суперликвидни!

Банките в България понастоящем разполагат с пъти повече капитали, отколкото раздават като кредитиране, затова се стремят да раздават и да раздават, за да разширяват кредитната си маса!

Голямата глупост на банките естествено е съсредоточаването на усилията основно в сектора на ипотечните пазари и строителството, но това си има своето реално обяснение, за което можете да прочетете повече в статията ми „Измамата, наречена „ипотечен кредит“!

Има редица други отрасли, които могат да бъдат също ефективно финансирани, за да не се раздува балон в строителството и на имотния пазар, но целта на банките у нас не е развитие на държавата – сами се сетете какво искат и как го постигат …

Индивидуалните потребители са „заслепени“ от възможността за висока печалба от продажбата на техния имот и това замъглява трезвата им преценка за неговата истинска стойност!

Индивидуалните продавачи на имоти у нас на вторичния пазар на жилища и търговски обекти са добре „подковани“ от брокери или от своята персонална алчност да извлекат максимума от имота, който продават!

Моите дългогодишни наблюдения показват, че винаги най-бързо се продават имотите, при които продавачите имат една по-трезва преценка за пазарната ситуация.

Такива хора обикновено имат ясна визия какво ще направят с парите от продажбата и с нея реално постигат свои конкретни житейски цели, докато една голяма част от индивидуалните продавачи на имоти просто мислят, че ще извлекат огромна печалба от своя имот!

Горното естествено става много рядко, но пък за сметка на това вреди много на пазара, тъй като високите цени на тези, които гонят високи спекулативни печалби отместват нагоре и средните цени на пазара, с което се получават именно такива пазарни разминавания между посоката на търсенето и ръста на цената на имоти.

Пазарът на имоти у нас се намира в състояние на „затишие пред буря“!

Цялата ситуация на пазара на имоти у нас сочи, че той се намира в една фаза, която можем да наречем „ефект на камишка“.

На практика е налице вече замах надолу в камшика на пазарното търсене, но краят на камшика е все още високо и не подсказва ясно, че скоро ще се стовари със зверска сила върху всеки пазарен участник на имотния пазар!

Как ще се развият оттук насетне нещата на пазара на имоти!?

Ами горе-долу ситуацията ще бъде следната:

  • до края на годината – който продал, продал, цените ще забавят и търсенето на ипотеки и имоти ще започне да спада още по-прогресивно през следващата 2020 г.;
  • намаляването на търсенето на имоти ще удари веднага малките брокери и строители – те ще почнат да фалират един по един и ще дадат първия по-ясен сигнал, че пазарът на имоти тръгва здраво към дъното;
  • банките ще вдигнат задружно лихвите по ипотеките и потребителските кредити, за да компенсират спада в продажбите на ипотеки, с което допълнително ще отблъснат купувачите на имоти и ще блокират здраво имотния пазар и строителството;
  • средните и големи фирми ще държат до последно цените или по-точно – докато им издържат нервите. Тези от тях, които имат кредити – ще са първите, които ще се хвърлят уплашено да свалят цените, но ще бъде късно, тъй като другите ще ги последват и ще блокират пазара на имоти със свръхпредлагане, което ще срине цената на имотите допълнително;
  • големите строителни компании ще гледат отвисоко на нещата до момента, в който разходите им за човешки ресурси не им натежат сериозно – тогава ще започнат масови уволнения на строители и служители, за да не падат в своите капиталови резерви. Големите ще се притаят за следващия пазарен цикъл, като от тях могат да закъсат най-вече тези, които са били финансирани с по-големи дялове външни привлечени средства. Тези, ползващи собствени капиталови ресурси – особено няма да се притеснят първоначално!
  • ще се възцари пълен хаос на вторичния пазар на имоти в страната – купувачи, брокери и продавачи няма да знаят на кой свят са – имоти ще падат с по 40-50% от обявената им първоначална стойност, но пак няма да има кой да ги купи.

Това е по-добрият вариант за развитие на нещата, тъй като съществуват индикации, че следващата криза на имотния пазар у нас може да бъде съчетана и със зверска международна икономическа криза с невиждани досега размери – тогава нещата ще излязат извън тотален контрол!

Съществува и един малко по-позитивен вариант за имотния пазар в страната, но с краткотраен стимулиращ ефект за него!

Евентуална сериозна нова международна икономическа криза в следващите 2 г. може да върне на бърза ръка обратно в България 2 млн. работещи в чужбина българи, както и да докара много чужденци, които ще потърсят убежище у нас от икономическите проблеми на техните приемни страни!

Половината от тях да потърсят ново жилище – пазарът на имоти ще изкара поне още 2 г. на добри обороти, но в крайна сметка пак ще иде към дъното, защото парите ще свършат, а банките в условия на глобална икономическа криза ще предлагат твърде високи лихви по ипотеките.

От тази гледна точка – уреждайте си имотните и кредитните проблеми у време, защото после ще е късно – пазарът на имоти в България уверено крачи към нов срив и криза!